日本购房系列:有态度篇(结束)

这是日本购房系列的最后一篇

整个系列,总共写了10篇。

这是我第一次写连载。

既有挑战,又兴奋。

写完的时候,很有成就感。

日本购房,是我在海外购置房产的一次试水。从启动到落地,耗时一个月。过程中间收获很多。本着做一个优秀的体验分享师的原则。我把整个过程记录分享出来。供后面的朋友参考。

发出第一篇的时候,我和朋友说,这个日本购房系列,我计划写十篇。每天更新一篇。我做到了。

2018年,我给自己的挑战是每天步行1万步。我做到了。

2019年,我希望能够实现每天写作至少200字。这样,我全年就能写作6万字。现在是3月底,我已经写了2万多字了。

这最后一篇,会写一个和日本购房即无关,又相关的话题 ---- 有态度的话题。

说到有态度。

所谓的能力问题,全都是态度问题。过去的态度,决定了现在的能力;现在的态度,决定了未来的能力。

我曾经给很多朋友介绍过,期权是一种很有用的技能。但是平均100个人里面,只有1~2个真正切实了解并主动学习期权这个技能。一个真正有态度的人,会对新事物敏感,始终开着雷达。

有态度的人真是太少了。

写这个系列,也是一个实验。我通过各种方法,观察一下我周围有多少有态度的人。不是说立刻去海外购房就是有态度,而是观察一下究竟有多少人雷达开着、细水长流、自学成才。

最后这篇文章,写了一些和日本购房无关的话。

但是有态度的人,一定能从中读懂。

关于有态度的问题,给大家强烈推荐一篇文章,我非常喜欢的文章,地址是 http://www.sohu.com/a/228715234_174583

有态度的人,保持正念,尽力而为,细水长流,雷达开着,自学成才。希望更多的朋友,能成为有态度的人。

这是日本购房系列的第十篇,也是整个系列的最后一篇。

本系列一共10篇连载,总目录的地址是 https://zhuanlan.zhihu.com/p/59314567

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日本购房系列:流程优化篇

这次日本购房,是我第一次海外购房。

整体过程还算顺利。

但是复盘整个流程,还是发现了一些可以优化的地方。

总结如下:

公证流程优化

我了解到有些公证处,周末也可以办理公证。这样其实无需工作日请假去办理。

去办理公证之前,可以提前把身份证、户口本复印好,节省在公证处复印的时间。还可以把声明书的电子版录入好,可以节省现场录入的时间。

汇款流程优化

汇款一定要提前汇,因为汇款在路途上的时间不确定。这次汇款的时间余量打的不多,有点紧张。

香港银行卡里的美元不必提前转成日元,日本的链家账户可以收美元,按汇率来换成日元。

支付优化

购房可以考虑贷款。精心设计的贷款方案,可以让租金覆盖还款额。

目前主要是发现了这几处可以流程优化的地方。希望能对想在日本购房的朋友起到帮助。

这是日本购房系列的第九篇。

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日本购房系列:关于正反观点篇

这次的日本购房,虽然从决定到落地只用了短短的一个月时间。

但是我也做了不少功课。

主要的功课都是在知乎上做的。

在知乎上,我查询了很多关于日本购房的问答。

知乎上对于日本购房的讨论,正反两方面的观点都有。

持支持态度的观点,主要是:
* 日本的房子是永久产权
* 日本的房价已经经历过大跌了,目前比较稳定。虽不会大涨,但也不会大跌。
* 中国银行可以给日本购房贷款,利率很低,3%左右
* 日本的房子对外国人不限购,并且房价相对便宜
* 日本的房子租售比相对国内来说,好很多。日本人租房的人很多,房租收益稳定。出租的回报通常在年化5%左右
* 日本的房屋管理和维修体制完善。很多老房子看上去也非常新。
* 日元是国际市场流通货币,作为避险资产,在日本拥有一套房地产可以在一定程度上降低人民币贬值的风险。
* 首付超过一定比例,就能实现收入支出平衡,即每月房租收入超过贷款及各项税收支出。

持反对态度的观点,主要是:
* 日本的房子有房产税
* 日本的房子升值慢
* 投资回报率不够高
* 距离远,信息透明度不高
* 出租打理不方便
* 日本老龄化严重,人口在不断减少,除开东京,大阪等大城市群,房价成逐年缓慢下跌的趋势
* 日本是多地震国家,小心地震
* 购买日本房产后子女继承时需要缴纳遗产税

这些正反两方面的观点,站在各自的立场上,都没有问题。

我是这样决策的。

首先,弄清买房的目的,然后考虑一下自己对风险的接受程度。

我买房的目的,最重要的就是海外资产布局,对冲国内经济下行的风险。从这个角度出发,日本的房产是一个比较好的标的物。

然后考虑了一下自己对风险的接受程度。我不是太保守的投资风格,可以承受诸如房价下跌、空置等相关风险。

最后决定在日本的两个最大的城市之一,选一套小一点的公寓入手。主要是出租获取收益。

上面列举了关于日本购房网上比较流行的正反观点,希望能对想在日本购房的朋友起到帮助。

这是日本购房系列的第八篇。

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日本购房系列:重要事项说明篇

在支付了购房的首付款之后,链家会安排一次重要事项说明。

这个重要事项说明,是通过电话来完成的。

重要事项说明,主要是说明两个文件。

一个是重要事项说明书,一个是买卖契约书。

其中,重要事项说明书,会重点介绍房屋的基本信息,包括所在位置、面积大小、相关法律法规、是否涉及黑社会 等等。

买卖契约书,会重点介绍房屋买卖的各项费用,以及买卖契约条款。

负责讲解重要事项的是链家的司法书士。

整个过程耗时1小时。

讲解的很细致,如果对这些事项或者契约有什么疑问,在电话中都可以直接询问。

这个过程结束之后,就等公证书做出来,邮寄到日本,然后支付尾款了。

这是日本购房系列的第七篇。

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日本购房系列:公寓和一户建

在日本购房,有一户建和公寓两种选择。

这一篇,简单介绍一下我了解的公寓和一户建的情况。

简单类比

  • 公寓和国内的公寓一样,一栋大楼分成很多单元房间。通常是买其中一套。有钱也可以买多套。
  • 一户建类比国内的独栋别墅。

建造方式

  • 公寓有砖混、钢筋铁骨等多种建造方式。通常82年以后的房子,抗震性都非常好。
  • 一户建好多不像公寓的建造那么坚固。买下来,有些需要翻新。翻新费用可能比较贵。

产权

  • 公寓是共用产权。将来如果几十年之后,房子太旧了,需要推动重建。那需要大家投票。有个比例,达到那个比例,就算通过。如果你不同意,会把你产权的那部分对应的钱还给你。
  • 一户建是自己的产权。

出租收益

  • 公寓的出租收益,去掉各种托管费用和房产税,大致在 5% 左右。
  • 一户建如果买了做民宿,收益回报率会比较高。能在 8% 左右。

上面是我简单了解的情况。做为试水,购买一套小公寓,性价比会比较好。

这是日本购房系列的第六篇。后面会介绍重要事项说明等内容。

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日本购房系列:签约篇

这篇文章,给大家介绍一下这次日本购房的签约过程。

首先是选房,选中了自己准备购买的房子之后。链家海外部会去帮忙和对方砍价。

如果砍价后的价格,达到了自己的心里价位,就要签署一个“买付证明书”。

这是正式的offer。把电子版打印出来,签署之后,要把签字后的文件,扫描发给链家。

之后是做公证,在公证处签一个声明书。

办完公证后,需要签署一个“委任状”,委托链家代为办理买卖手续。

委任状的扫描版先发给链家。原件要和公证的声明书一起快递给链家。稍后,这两个文件还会快递到日本。

如果只是购房,那么上述的手续签完,就全部ok了。

我因为后续还要把房子交给链家托管。所以还会再签署一个“托管协议”。确定链家来托管房子的出租事宜。

签约过程还是比较简单的。主要就是收电子版,打印,签字,扫描,发电子版。其他的事情,都是链家帮忙办理了。

这是日本购房系列的第五篇。后面会介绍公寓和一户建、重要事项说明等内容。

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日本购房系列:支付篇

这次日本购房,费用是分两次来支付的。

一次是首付款,要支付总价的10%

一次是尾款,要把总价剩下的部分,加上佣金、税费等各种费用,一起转账过去。

首付款支付后,大概20天左右,支付尾款。

支付是从招商银行香港分行发起,汇款目的地是链家在日本东京的账户。

转账之前,我是在香港一卡通,把美元换成了日元。(后来听汪小姐讲,直接汇美元到日本也行,可以转成日元。我没有试过。)

汇款一定要提前汇。日本那边的过户,说好是哪天,就一定要在那一天办理,错过时间很麻烦。

汇款这里,有个细节务必关注一下。

就是从招行的香港一卡通发起日本的汇款后,界面上会提示汇款成功。此时如果去查账户余额,会发现账户余额并没有减少。

这时千万别重新汇。

我汇款后发现余额没减少,就给招行客服打电话。结果招行的香港分行周末不上班。必须周一才能联系上。

等周一联系上香港分行后,才得知,汇款成功后,如果不是美元或港币,香港分行会把这笔款项冻结2~3个工作日。此时查看账户余额,确实是没有减少。但是资金已经是准备汇出状态了。

等2~3个工作日后,香港分行会正式发起汇款,此时大家会收到短信通知,账户的余额也会相应减少。

因为是跨境汇款,一般正式汇出后,可能1~3个工作日才能到账。但是我的两次汇款,都是当天就到账了。

如果为了保险起见,尽可能提前汇款。以免汇款没到,错过了过户时间,非常麻烦。

支付的过程就介绍到这里,感觉支付环节不复杂,就是耗时长。大家如果操作过网银,都没问题。

这是日本购房系列的第四篇。后面会介绍签约过程、重要事项说明等内容。

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日本购房系列:公证篇

这次在日本购房,最麻烦的步骤就是去公证了。

需要去公证处,公证一份声明书。声明一下自己的姓名、性别、出生日期、身份证号和户籍地。同时还要在声明书上签上自己的笔迹。

链家给我提供了一个模板,到公证处按这个模板声明就行。

北京有好几处公证处,我选择的是长安公证处。

选长安公证处的原因是,链家的汪小姐给了我一个联系电话,可以预约长安公证处。

我电话预约了公证的时间,周一早上9点。

电话中告知我,需要带上户口本和身份证。

那天我请了上午半天假,开车过去的。导航把我导到了一个小路上,结果那个小路上停车很方便。

早上9点,在长安公证处办理公证。居然需要电子版的声明书。

我事先没准备电子版的声明书。不过公证处给准备了一台电脑,可以当场录入。

这里必须要强烈的吐槽一下那台电脑,真是太太太慢了。

打开一个word需要2分钟,真的只多不少。

切换个输入法也要好久。

录入特别慢。

实在是用不了。幸好我当天只请了半天假,随身带着笔记本电脑,我用自己的电脑录入,然后手机开热点,传到微信里面。

电子版录入好之后,又把电子版通过微信转给了公证员。

公证员把声明书打印好之后,让我签了一些字。

然后让我交费200元,等7个工作日去取公证书就行了。

整个过程,在公证处大概耗时一个小时。

做公证的过程就介绍到这里,感觉做公证是整个日本购房流程中,最麻烦的一个步骤。需要亲自跑一趟公证处。

这是日本购房系列的第三篇。后面会介绍签约过程、支付和转账注意事项等内容。

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日本购房系列:集中问答篇

上一篇日本购房系列:选房篇发出之后,好多朋友问我关于日本购房的问题。我这里先把大家最关心的一些问题,集中回答一批。

  • 为什么要买日本的房子?

日本房子的租售比好,并且房子是一种可以对抗通货膨胀的资产。国内现在限购的太严格,没法进行房产投资。所以把目光投向了海外。

购买日本的房子,其实也是一次试水。之前我一点经验也没有,周围的朋友也没有买日本房子的。

我在知乎上查了很多关于日本购房投资的信息。正反两面的意见都有。我综合考虑了各方面的意见之后。决定购买日本的房子。

先买一个小的公寓,把流程走通。

下定决心之后,剩下的就是行动了。

  • 日本房子是永久产权吗?有房产税吗?

日本的房子和国内不同,是永久产权。但是,日本的房子是有房产税的。我的这套房子的房产税,一年差不多是28000日元(1600元人民币)。

  • 买的房子多大面积?

我买的是一个小公寓,房屋面积只有21平米。日本没有建筑面积和使用面积之分。这个21平米就是室内面积。

  • 买日本的房子,需要我去日本吗?

我是委托链家海外部帮我办理的日本购房。需要签一些文件,做个公证。 都是在北京完成的。完全不用去日本。

我只看过房子的照片。还没亲自去看过我的房子呢。什么时候去大阪,一定过去实地拍个照片。(因为有租客,所以进不去)

  • 没有外汇怎么办?

有朋友问我怎么换外汇。

我是阿里员工,有集团配发的股票。阿里股票卖了就是美元。所以我手里有外汇。

如果没有外汇怎么办,我不知道。

  • 怎样支付购房款?

我的外汇是存在海外银行账户里面的,准确的说,是存在香港的招商银行。我是通过香港招商银行向日本的链家账户汇款来支付房款的。

  • 日本买房可以贷款吗?

听说是可以走中国银行来贷款,并且贷款利率极低。因为手续稍微有点麻烦。我就走了全款。所以贷款细节不了解。

  • 日本的房子怎么出售

可以委托链家海外部帮忙出售。

  • 日本的房子怎么出租

出租的事情,我是托管给链家海外部了。有点类似托管给国内的自如。

  • 日本的房子,会租不出去吗?

有可能租不出去。所以才要选大城市,好地段。这样容易出租。

  • 房租怎么收

链家海外部会帮我收房租。然后可以选三个月或半年把房租汇给我一次。

我选的是半年汇一次。因为跨国汇款,一次要收2500日元的手续费。

房租是汇到我的香港银行卡里面。

  • 日本的房子,会升值吗?

不知道日本的房子是否会升值。我买日本的房子的目的是收租金,是否升值不是主要关心的。

  • 在日本买的房子,能去住吗?

如果房子里面有租客,那不能进去住。如果没有租客,并且也没有链家托管,那可以随便住。

集中问答篇就到这里,回答了多数朋友集中提问的问题。

这是日本购房系列的第二篇。

本系列一共10篇连载,每天一篇。

总目录的地址是 https://zhuanlan.zhihu.com/p/59314567

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日本购房系列:选房

2019年年初,突然起心动念,想在海外买一套房子。

链家海外部在周末有个活动,我报名参加了。但是因为有事,没去上。过了几天,链家海外部的汪小姐和我联系,我说了想在海外购房的意向。然后互加了微信。

后面的事情就顺理成章了。我选房、首付、公证、尾款。在大阪购买了一套房子。年化回报5%

这里我会把在日本购房的过程记录下来。供朋友们参考。

在日本购房,因为不方便亲自去日本,所以通常都是借助中介的平台来进行选房。

最近海外购房比较火爆,出现了好多选房的平台。

我还是比较喜欢大平台,相对比较靠谱。

所以我选择的是链家海外部。

链家海外部对应的选房平台,是 贝壳找房app。

这款app是链家开发的,上面除了可以找国内的房源,也可以找到美国、日本、澳洲等国家的房源。

这里提一下我选择国家的思路。

我首选购买发达国家的房产。

虽然最近有很多平台推出了泰国等发展中国家的房产,但是我完全不考虑。

以泰国为例,泰国的政局不稳定,并且泰国的房子将来出租,租金给的是泰铢。泰铢并不是世界经济中的硬通货币。

所以购买发达国家的房产做为投资,更加安全可靠。

在选房平台上搜索到的房源,只能做为参考,因为房源信息会有滞后性。要确保房源是否可用,还是要和平台的人联系。

我是和链家海外部的汪小姐联系的。她非常专业和负责。

汪小姐也带给了我一些房源,我按照自己的需求找到候选房源,和她也进行了沟通。

汪小姐给我介绍了,在日本买房,最好首选购买东京和大阪的房子。年轻人集中在这两个大城市,好租好卖。同时区域也很重要。

我的需求是,先买一套日本的房产试水,就是出租获取回报,租售比要好,总价不要高。

结合这个需求,选中了一套大阪的房子。

总价770万日元,全权托管给链家海外部。每个月的租金排除掉房产税、托管费、维修基金等各项费用后,年化回报能到5%

房产地点在大阪市中心,距离地铁也很近。建造方式是SRC造,非常坚固。有200多个住户,是一个大公寓。

挺不错的房子。

选房篇就介绍到这里。后续会介绍砍价、首付、重要事项说明、公证、尾款、托管等事项。

敬请关注。